关于物业纠纷的那些事儿

1. 业主委员会未经单个业主同意与物业公司签订的服务合同,对单个业主是否具有约束力?
《民法典》第二百八十条:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。
关于物业纠纷的那些事儿
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
 
业主委员会有权决定选聘物业服务企业,其决定的决定效力及于单个业主。此外,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
 
2. 我是买方,买了别人的房子,陈欠的物业费,该由我来承担吗?
对于二手房陈欠物业费的问题,就要看买卖双方是如何约定了,如果买家与卖家就陈欠物业费进行了约定,那么,便直接按照约定处理;如果没有对陈欠物业费进行约定,那么,陈欠物业费系卖家与物业服务企业之间因享受物业服务而产生的费用,由物业服务企业向卖家主张。
 
3. 房子一直闲着没住,我都没享受到物业服务,要交物业费吗?
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
 
小区的物业服务费主要是公共性服务收费,包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养,绿化管理、保安、保洁等,无论业主是否入住,即使房屋空置,也应当缴纳相应物业费。
 
4. 我的房子是顶楼,雨季来临就是屋里屋外一起下雨,墙体长毛,物业有责任吗?
 
墙体长毛、开裂属于房屋质量问题,与物业服务不是同一法律关系,开发商作为房屋的开发销售方,对所售商品房承担质量保修责任,业主应追究开发商的赔偿责任,故不能以此为由拒缴物业费。
 
房盖年久失修的,因房盖属于业主共有部分,应经业主申请,启用物业维修基金进行维修。
 
物业维修基金是指大修更新储备基金,是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金。物业维修基金在性质上属于专门用于特定目的而设立的专项基金一类,其产权属于全体业主,也有人将它称为"房子养老金"。
 
5. 我觉得物业打扫的不干净,我是否有权拒绝缴纳物业费?
物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的,具有公共性和整体性,涉及全体业主和整个小区的公共利益,在效用上具有不可分割性和依赖性,业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费(如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等),这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害,因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。
 
但是,如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的,物业费可以适当减免;因物业服务瑕疵导致的损失,业主可以要求物业进行赔偿。
 
6. 未签订物业合同可以拒交物业费吗?
根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。