发生物业纠纷时,业主应该如何维权?

案例:奉天房地产开发公司在北京市房山区开发了某住宅小区,并委托某物业管理公司对该小区进行管理,双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后,发现物业管理公司的服务并不到位,而且给小区的居民带来极大不便。例如,门口的保安执勤很不严格,致使小区多次发生失窃事件;小区的下水管道经常坏掉,雨天,居民出行受阻;电网总是隔三岔五地出故障,物业维修不及时;物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是,业主们集体决定拒绝给付物业管理费,直到物业公司改善服务。物业公司也不善罢甘休,直接切断了小区的水电,双方的矛盾迅速升温。
发生物业纠纷时,业主应该如何维权?
说法:在本案中,物业公司的服务质量较低,小区居民的基本生活条件不能保障,导致业主的合法权益受到侵害。物权法的正式施行使得这一问题有了解决途径。根据物权法的规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督,以及对物业管理收支状况的监督,业主们可以依法行使该项权利。另外,物权法还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利,即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换”。在行使这一权利时,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
 
具体而言,在与物业公司协商不成的情况下,业主的维权措施应该是向物业公司的主管部门、小区所在市(县、区)的居住小区管理办公室、土地管理局、物价局、消费者协会等部门投诉,也可以申请有关部门调解或者直接向人民法院提起诉讼。
 
物业费用怎样收取,且看合同如何约定
案例:北京美丽园小区业主委员会经过核查,对该小区物业管理公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问,认为物业公司增收了物业费,并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回了业委会的诉讼请求。之后业委会提出上诉,2005年12月,二审法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》认为,该公约对物业公司及全体业主均有约束力,凡未经对方同意,自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准,都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决,向法院提出再审。2006年8月,法院对此案作出再审判决,宣布驳回诉讼,维持原判。
 
说法:物业费用始终是业主最关心的话题。近年来,很多业主反映物业公司收费不明,而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的问题。物权法规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说,诸如保安费、保洁费、电梯运行费、设施管理费等物业费用的收取,应首先根据当事人之间的合同约定,如果没有约定,业主就要按照专有部分占建筑物总面积的比例缴纳该费用。至于小区的建筑物及其附属设施的维修资金,物权法则明确规定由业主共同决定筹集和使用,并且该资金属于业主共有。
 
小区公共绿地,业主是否所有
案例:侯某家所在小区绿化非常好,而且假山、喷泉应有尽有。可是从2006年起,开发商就不断占用公共绿地,将之改造为停车场等公用设施,如今绿化面积已经缩小了近一半。侯某等业主对此非常不满。
 
说法:根据物权法规定,小区内绿地归谁所有,主要看是否在建筑区划以内,如果绿地在建筑区划内,则属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积,业主在购房时也往往考虑绿化因素,绿地理应归业主所有。在本案中,开发商侵犯了全体业主的共有权,应当承担相应的法律责任。