房屋租赁合同纠纷该怎么解决

在现实生活中,在房屋租赁合同的履行过程中,出租人和承租人站在不同的角度,各有各的利益索求。这就需要我们在签订合同时,尽量做到协商一致、公平合理、合作共赢。
《合同法》规定,房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。由于经济发展,达到资源合理配置,房屋租赁合同纠纷在民事纠纷中所占的比重越来越多。从本律师办理的多起相关案件来看,房屋租赁合同纠纷中合同当事人争议的问题主要集中以下几方面。
 
一。是房屋转租问题,这个必须在双方合同中明确约定,否则出租人是有权解除合同的。但在现实生活中,由于受经济利益的驱使,很多承租人租赁房屋进行商业经营过程中,遇到经济下滑,往往擅自将房屋转租第三人,收取高额的转租费,以弥补自己的损失。而后来的承租人往往没有注意谁是真正的房东,是否有权转租?这样往往引起争议。
 
二。是房屋的瑕疵的问题,这就要看房屋的瑕疵是否影响房屋的效用,是否能实现合同目的。是否达到解除合同的目的。
 
三。是房屋如遇到城市改造拆迁补偿款的问题,目前城市发展速度太快,这个问题在好多城市存在。一般来说,房东即出租人是享有拆迁补偿款的法定主体,但出租人和承租人是可以约定如遇拆迁,补偿款归谁享有的条款。这样的约定并不违反法律规定,是当事人自由处分自己权利的体现。
 
四。是物业管理、水电等问题,有的出租人同时也是物业管理人,这样双方合作还很好处理。如果物业管理是第三方,有可能会给双方合作带来困难。所以物业服务必须尽量在合同中约定清楚。因为根据目前法律法规,房屋承租人不是业主,只是物业使用人,是否应与业主大会选聘的物业服务企业发生物业服务关系,是否应接受物业服务企业单方面确定的水电、物业费价格,法律并未明确规定。在现实生活中,这样的问题非常之多,只有约定清楚,才有可能避免纠纷。
 
五。是承租人的房屋购买优先权问题,这种优先权是低于原房屋共有人基于共有权产生的优先权的,只有共有人放弃时,承租人的优先权才有可能实现。
 
在现实生活中,尤其是一些地处闹市繁华区域的商业铺面,出租人为了攫取更大的经济利益,往往与承租人签订的合同约定的期限较短,以便随时掌控局面,不断上涨租金。这就要求承租人在签订合同时考虑周到、全面、细致,以免给自己造成不必要的损失。有些承租人在合同到期后,看到出租人要涨价,自己感觉地段好想续租又认为成本过高,如同鸡肋,骑虎难下。在这种情况下,就故意长时间占用出租房屋,不予搬出。当然这种行为已经属于严重侵权,但很多出租人无可奈何,只有通过诉讼解决。如果再加上法院执行程序,动辄一年半截,这样造成出租人损失巨大。其实从本律师办理的一些案件来看,也有其他一些合情合法的方式,能够尽快解决问题。
 
合同是当事人意思自治的反映,房屋租赁合同同样如此。在很多房屋租赁合同纠纷中,承租人一方往往属于被动的地位,因为根据法律规定出租人的房屋所有权是绝对权。这就要求承租人在租赁房屋时,尽可能地聘请专业律师参与合同拟定、协商谈判,尽可能地想到以后遇到的问题,尽可能地在合同中约定清楚,这样才能维护承租人的合法权益。